Skip to main content
مقاله ها

نکات بازسازی آپارتمان

By ژوئن 29, 2024جولای 2nd, 2024بدون دیدگاه

نکات بازسازی آپارتمان

نکات طراحی و بازسازی آپارتمان

قدم اول: تعیین مسیر کلی بازسازی آپارتمان

کلیدی ترین نکته برای شروع بازسازی آپارتمان تصمیم گیری در مورد حجم تغییراتی است که باید انجام شود. این موضوع به موارد مختلفی بستگی دارد. از جمله:

  • بودجه بازسازی
  • زمان بازسازی
  • محدودیت های موجود
  • وضعیت موجود

بودجه و هزینه بازسازی آپارتمان

فارغ از اینکه آپارتمان موردنظر مسکونی، اداری و یا تجاری باشد، برای تعیین هزینه بازسازی بهتر است بودجه موجود به تیم طراح و پیمانکار اعلام شود. این موضوع کمک می کند مسیر طراحی و اجرای بازسازی به طور منطقی و واقعی ترسیم گردد.

معمولا مالک آپارتمان در این مورد نگران هدر رفتن این بودجه و یا عدم صرفه جویی توسط تیم بازسازی است و این باعث عدم اعلام بودجه مشخص و یا کمتر اعلام کردن بودجه می شود.

تیم پیمانکار و طراحی بازسازی می بایست با ارایه گزارش ها و تحلیل های دقیق مهندسی این اطمینان را در مالک ایجاد کند که بودجه بازسازی به صورت بهینه در جای درست هزینه می شود و باعث افزایش غیرمنطقی هزینه بازسازی نمی شود.

زمان بازسازی آپارتمان

از مواردی که همیشه باعث ایجاد استرس و تنش در پروژه های بازسازی می شود عدم قطعیت در مورد زمان بازسازی است. مالک آپارتمان معمولا نگران طولانی شدن زمان بازسازی است. برنامه زمان بندی پروژه بازسازی باید به صورت دقیق قبل از شروع کار توسط مشاور تهیه و با مالک هماهنگ شود. تضمین های لازم در مورد تحویل پروژه طبق برنامه باید توسط پیمانکار به مالک ارایه شود. وجود قراردادی حقوقی و دقیق بر مبنای منافع هر دو طرف در این زمینه بسیار ضروری است.

با توجه به اینکه در زمان بازسازی سکونت مالک با مشکلاتی همراه است و چه بسا که به صورت موقت به جای دیگری منتقل شده است، طولانی و فرسایشی شدن زمان بازسازی باعث آسیبهای روحی و ضرر های مادی به مالک می گردد.

محدودیت بازسازی آپارتمان

پروژه مورد نظر ممکن است بازسازی آپارتمان قدیمی در مرکز شهر باشد و یا آپارتمانی واقع در یک برج مسکونی در شمال شهر. بازسازی یک آپارتمان 60 متری قطعا با بازسازی ویلای 300 متری در محدودیتها تفاوت های بسزایی دارد.

بازسازی خانه قدیمی محدودیتهایی مانند فرسودگی بنا و تاسیسات را دارد که روند کار را بسیار محتاطانه و دقیق می کند. ولی در اکثر مواقع محدودیتهای زمانی و اعتراض از طرف همسایگان معضل جدی برای بازسازی ویلای مستقل به شمار نمی آید.

بازسازی آپارتمان نسبتا نوساز در برج مسکونی با وجود دردسر کمتر از نظر فرسودگی بنا، معمولا با قوانین بازسازی سختگیرانه تری از نظر زمان شروع به کار و اتمام کار سر و کار دارد و انتقال مصالح در بازسازی نیازمند تهمیدات ویژه ای است.

بازسازی واحد اداری معمولا با محدودیت بسیار زیادی از نظر رفت و آمد، سر و صدا و میزان تغییرات همراه است.

بازسازی و دکوراسیون فروشگاه های تجاری با محدودیتهای زمانی بسیار زیاد و نیز نظافت با سختگیری بیشتری همراه است.

وضعیت موجود آپارتمان

میزان تغییرات در بازسازی آپارتمان فارغ از سلیقه مشتری به وضع موجود ارتباط دارد. مشاور باید با بررسی دقیق وضع موجود و برداشت مشکلات کلیدی ابتدا سعی در رفع آنها نماید . بدیهی است استفاده از مصالح لوکس بر روی دیواری که مشکل نم دهی از قبل دارد تنها هدر دادن سرمایه و زمان مشتری است. بهتر است ابتدا هزینه رفع مشکلات زیر بنایی برآورد گردد و پس آن بودجه باقی مانده صرف زیبایی و تزیینات گردد.

بازسازی آپارتمان
بازسازی آپارتمان

سوددهی بازسازی آپارتمان(آیا بازسازی آپارتمان می تواند سوددهی اقتصادی داشته باشد؟)

بازسازی آپارتمان در صورت انجام درست و برنامه ریزی شده می تواند کسب و کاری پر سود تلقی شود. با توجه به تورم و افزایش قیمت ملک معمولا سود دقیق پروژه های بازسازی قابل محاسبه نیست. ولی کاملا مشخص است که در صورت هزینه درست و برنامه ریزی دقیق و توجه به سلیقه مشتری بودجه مورد استفاده در بازسازی آپارتمان برگشت سرمایه مطلوبی خواهد داشت. به عنوان مثال در پروژه بازسازی واحد مسکونی 300 متری خیابان الگانت نیاوران پس از صرف هزینه حدود 400 میلیون تومان ملک موردنظر 2 میلیارد تومان افزایش قیمت داشت(مستقل از تورم در سال 1393). در مورد دیگری در بازسازی آپارتمان 70 متری گیشا با صرف هزینه 300 میلیون تومان با افزایش قیمت 1 میلیارد تومان روبرو شد(مستقل از تورم سال 1401)

 

مراحل بازسازی ساختمان:

  • برداشت نقشه وضع موجود

    در این مرحله باید به دقت پلان و مقاطع وضع موجود برداشت گردد. تاسیسات مکانیکال و الکتریکال اهمیت فراوانی دارند. امکان ایجاد تغییرات در زیرساخت ها بایستی به دقت بررسی گردد. طراحی معماری بازسازی بدون اهمیت به این موارد صرفا خیالپردازی خواهد بود و ارزش اجرایی نخواهد داشت.

    بازسازی خانه قدیمی

  • دریافت نظرات مالک

    احتمالا مالک آپارتمان یا مشتری شما خواسته هایی کلی را با شما در میان خواهد گذاشت. سبک طراحی، بودجه فراهم شده، رنگ و متریال مورد علاقه و جزییات بیشتری مواردی است که باید در جلسات از میان خواسته های مشتری استخراج شود.

  • طراحی معماری

    در مرحله بعد با توجه به نقشه های وضع موجود و نظرات مالک طرح معماری پروژه تهیه گردد. وجود گزینه های مختلف در این زمینه به مالک کمک می کند تا به بهترین راه حل دسترسی پیدا کند. ما در ایوان مهرازی عقیده داریم برای یک پروژه راه حل های متفاوتی موجود است. پس بهتر است با ارایه آنها به مشتری به او کمک کنیم تا به خواسته نهایی خود نزدیک شود.

  • ارایه و پرزانته طرح:

    بهتر است طرح در حالتی ارایه شود که برای مشتری قابل درک و قابل لمس باشد. مدلهای مختلفی مانند رندرها و پرسپکتیوهای سه بعدی، انیمیشن معماری و ماکت می تواند به درک بهتر طرح کمک کند. عینکهای واقعیت مجازی VR از بروزترین ابزارهای ارایه معماری به شمار می روند.

    طرح بازسازی

  • بازبینی و اعمال نظرات مشتری بر روی طرح

    بهتر است ضمن احترام به طرح خود از تعصب به آن بپرهیزید. در نهایت این مشتری است که قرار است از محصول نهایی طراحی شما استفاده کند. اجازه دهید در محیطی آرام و به دور از تنش تبادل نظر صورت بگیرد. در صورتی که در نظرات مشتری ضعفی وجود دارد حتما به او گوشزد کنید. ولی اجازه ندهید حس مقاومت بی منطق از رفتار شما منتقل شود.

     

  • تهیه نقشه های اجرایی بر اساس طرح نهایی

    پس از تهیه و تایید طرح نهایی توسط مشتری، باید نقشه های اجرایی به دقت تهیه شود. در تهیه نقشه های اجرایی بازسازی فرض کنید که این نقشه ها باید توسط کارگری با مهارت کم و با سواد متوسط قابل درک باشد. نقشه های اجرایی در طول بازسازی آپارتمان باید در جایی قابل دسترس همگان باشند.

  • اخذ مجوزهای لازم

    به هیچ عنوان به این مرحله بی توجه نباشید. قطعا برای بازسازی آپارتمان در برجهای آ اس پ تهران قوانین سختگیرانه تری نسبت به بازسازی خانه قدیمی در مرکز شهر وجود دارد. حتی هزینه های اخذ این مجوز و شارژ ماهانه بابت بازسازی ساختمان در پروژه های مختلف با یکدیگر متفاوت است.

  • ارایه برنامه زمان بندی و برآورد مالی پروژه

    با توجه به طرح نهایی و محدودیتهای موجود، نسبت به ارایه طرح زمان بندی دقیق اقدام نمایید. توجه به تعطیلات تقویم، شرایط آب و هوایی در این مرحله بسیار ضروری است. برآورد مالی و زمانی پروژه باید واقع بینانه و به دور از خیالپردازی تهیه گردد. قطعا مشتری از شما خواهان اجرای بازسازی در کمترین زمان و کمترین هزینه هست. توجیح مشتری در این زمینه اهمیت به سزایی دارد.

  • تخریب

    پس از بررسی نقشه های قبل و بعد بازسازی به دقت قسمتهایی که باید برداشته شوند. یکی از پر ریسک ترین مراحل کار تخریب هست. پس بهتر است پیش از هر کاری بیمه مسئولیت از شرکتی معتبر تهیه شود. صرفه جویی در این زمینه پشیمانی به بار خواهد آورد.حتما از نیروی انسانی ماهر تحت نظارت فرد متخصص و پیمانکار مجرب استفاده کنید. وسایل ایمنی شامل کلاه و کفش و… تهیه کنید. عجله از مهمترین عوامل حوادث ساختمانی است.

    نظم و توجه به نظافت در این مرحله از اهمیت زیادی برخوردار هستند. عدم توجه به این موضوع علاوه بر اعتراض همسایگان باعث بالارفتن ریسک خطر و نیز افزایش هزینه بازسازی خواهد شد.

    بازسازی آپارتمان

    مرحله تخریب

  • اجرای طرح جدید

    به دقت و با حساسیت فراوان و بر طبق طرح نهایی تایید شده توسط مشتری نسبت به اجرای طرح اقدام کنید. همراهی مشتری در مراحل از پروژه می تواند جلوی دوباره کاری و تحمیل تاخیر و هزینه به پروژه را بگیرد. در این مرحله نظافت و کاور وسایل بسیار ضروری است. برخی از آسیبها به هیچ عنوان قابل جبران نیستند.

بازسازی آپارتمان
طرح بازسازی
بازسازی آپارتمان

نمونه هایی از پروژه های بازسازی در ایوان مهرازی رو در پروژه های ویلا ساسان و ساختمان اداری توشه بر ببینید.

نظر خود را بنویسید