پارامترهای موثر در محاسبه هزینه بازسازی آپارتمان (راهنمای خرید آپارتمان قدیمی)

• مساحت آپارتمان
• سن بنا
• میزان تغییرات موردنظر مشتری
• وضع موجود زیرساخت ها و تاسیسات
• سطح بازسازی
• زمان بازسازی
• لوکیشن آپارتمان

به طور کلی بهتر است به عنوان مشتری بودجه موجود خود را به تیم بازسازی اعلام نماید. در این صورت طراحی بر مبنای این بودجه صورت خواهد گرفت و در انتخاب متریال و پیمانکاران دقت بیشتری صرف خواهد شد. البته معمولا مشتری نگرانیهای به جایی بابت نحوه صرف این بودجه توسط تیم بازسازی دارد. بهتر است با نظارت درست در طول پروسه بازسازی مشتری از نحوه هزینه کرد در پروژه آگاه شود و رابطه ای شفاف و بر مبنای صداقت در دو طرف مشتری و تیم بازسازی وجود داشته باشد.

محاسبه هزینه بازسازی آپارتمان نیاز به بررسی کامل و تهیه نقشه های اجرایی بازسازی خواهد داشت تا بتوان به تقریب خوبی راجع به قیمت بازسازی رسید.

هزینه بازسازی ساختمان در سال 1403 دچار تورم شدید شده که حاصل افزایش قیمت ارز و فرآورده های ساختمانی است.

مساحت آپارتمان

بدیهی است مساحت آپارتمان تاثیر مستقیم بر بودجه مورد نیاز بازسازی خواهد داشت. اما نگران نباشید! این موضوع با کنترل میزان تغییرات قابل کنترل خواهد بود.

در مورد پارامترهایی مانند پوشش کف ساختمان قطعا مساحت تاثیر گذار خواهد بود. ولی در موارد زیادی می توان از تغییر های غیر ضروری اجتناب کرد.

بازسازی واحد آپارتمانی در بعضی ساختمانها مستلزم پرداخت شارژ بیشتر جهت بازسازی آپارتمان می باشد.

سن بنا

ساختمان قدیمی تر در مواردی مانند تاسیسات قطعا نیاز به صرف هزینه بیشتری خواهد داشت. همچنین احتمالا نشستهای سازه قدیمی در طول زمان نیاز به اصلاحات بیشتری به پروژه بازسازی تحمیل خواهد کرد. اما اشتباه نکنید! در بسیاری از مواقع بناهای قدیمی یادگار ماندگار دوران طلایی معماری ایرانی هستند. پلانهای جذاب، متریال اصیل و تزیینات به اندازه در بسیاری از این خانه ها هنوز حضور پررنگی دارند.

در آپارتمان های جدید در صورتی که توسط سازنده معتبر و دارای صلاحیت فنی ساخته شده باشند، معمولا زیرساختها اوضاع بهتری دارند. ولی غالب ساختمان های نوساز با فرهنگ بساز بفروشی حاکم صرفا بر روی سود اقتصادی تمرکز کرده اند و به کیفیت فضای زندگی توجه چندانی نکرده اند.

در این آپارتمانها معمولا برای رسیدن به کیفیتی متفاوت برای زندگی نیاز به ایجاد تغییرات در پلان و نیز تغییر در پوشش نهایی (فینیشینگ متریال) ضروری به نظر می رسد.

میزان تغییرات موردنظر مشتری

قطعا حجم تغییرات با نظر مشتری تاثیر مستقیم در هزینه بازسازی خواهد داشت. در این موارد بهتر است طی جلسات توجیهی در زمان طراحی به رویکردی منطقی در این مورد رسید. لزوما تغییرات زیاد به جلب نظر مشتری نخواهد انجامید. همچنین مقاومت در برابر خواسته های مشتری باعث نا امیدی و سرخوردگی خواهد شد.

ارایه آلترناتیوهای مختلف در طراحی کمک شایانی به مشتری برای گرفتن تصمیم نهایی خواهد کرد.

وضع موجود زیرساختها و تاسیسات

اعمال هزینه در ساختمانی که سازه ای ناپایدار و رو به افول دارد قطعا منطقی نیست. در نظر داشته باشید در پروژه های آپارتمانی معمولا امکان انجام اصلاحات سازه ای تقریبا ناممکن است.

تاسیسات مکانیکی و همچنین ایزولاسیون رطوبتی باید به دقت بررسی شوند. معمولا در ساختمانهایی با سن بیشتر از 20 سال از لوله های فلزی برای آبرسانی و لوله های چدنی برای فاضلاب استفاده شده اند. این تاسیسات قطعا با گذشت زمان دچار فرسایش شده اند و حتی اگر در زمان بازسازی دچار آسیب و نشت نیستند بهتر است تغییر کنند. چون امکان دارد فردای تحویل پروژه مشکلات عدیده ای ایجاد کنند.

ظرفیت و کارایی سیستم تهویه و گرمایش باید توسط مهندس تاسیسات بررسی شود. تصور کنید در خانه ای شیک و مدرن نشسته اید و از سرمای زمستان به خود می لرزید. پس در این مورد صرفه جویی و اهمال نکنید.

معمولا اصلاح تاسیسات الکتریکی در تغییرات در نورپردازی خلاصه می شود. ولی سیم کشی ساختمان باید به دقت بررسی شد. خطرات آتش سوزی و نیز آسیب به وسایل بعضا گران قیمت الکتریکی ممکن است به خاطر مشکلات سیم کشی ساختمان رخ دهد.

با توجه به نوسانات برق استفاده از سیستم های ثابت کننده جریان برق پیشنهاد می شود.

سطح بازسازی

سطح سلیقه مشتری و نیز نظرات طراح معمار باید با توجه به بودجه هماهنگی داشته باشند. لزوما استفاده از متریال و مصالح گران قیمت راهکار خوبی برای بازسازی آپارتمان نیستند. بهتر است با توجه به آلترناتیوهای طراحی شده برآورد های دقیقی به مشتری ارایه شود تا بهترین انتخاب با توجه به سلیقه و سطح بودجه انجام شود.

یک شومینه قدیمی غیر قابل استفاده می تواند توسط تیم بازسازی زبده و ماهر به یک عنصر پررنگ دکوراتیو در طراحی داخلی یک ویلا تبدیل شود.

زمان بازسازی

بعضا سفارش ساخت و خرید برخی از آیتمها به خصوص اقلام چوبی مانند کابینت آشپزخانه برای زمانهای کوتاه و فورس ماژور نیاز به صرف هزینه های بیشتری خواهد داشت. مثل ضرب المثل قدیمی “پول حلال مشکلاته” اینجا هم محدودیتهای زمانی بعضا با صرف هزینه های بیشتر قابل حل خواهند بود.

همچنین اجرای بازسازی در زمانهایی مانند انتهای سال به دلیل تراکم کاری پر هزینه تر خواهد بود.

لوکیشن بازسازی

قیمت آپارتمان و لوکیشن پروژه در قیمت مصالح تاثیر به سزایی نخواهند داشت. ولی غالبا هزینه دستمزد پیمانکاران مختلف در محله ای گرانتر و لوکس تر بیشتر از جاهای دیگر خواهد بود. پس در قیمت بازسازی تاثیرگذار خواهد  بود

 

در این لینک ویدیوی مربوط به بازسازی خانه ای در فرمانیه تهران را مشاهده بفرمایید.

محاسبه هزینه بازسازی خانه در سال 1403

با توجه به توضیحات فوق واضح است که هزینه دقیقی برای بازسازی آپارتمان نمی توان برآورد کرد. ولی تقریبا می توان گفت برای هر متر مربع حداقل هزینه ای که باعث ایجاد تغییرات چشمگیر و جذاب خواهد شد معادل 5 میلیون تومان می باشد. در صورت نیاز به مشاوره می توانید با تماس با این شرکت در اسرع وقت از خدمات بازدید و مشاوره رایگان تخصصی بازسازی بهره مند شوید.

بررسی نمونه واقعی تفکیک هزینه بازسازی خانه در سال 1403

موقعیت پروژه بازسازی: فرشته تهران

مساحت: 180 متر مربع

سطح بازسازی: خوب با متریال ایرانی

زمان بازسازی: 95 روز

سبک: پست مدرن

خواسته های اصلی مالک آپارتمان:

• تغییر متریال کف سالن و نشیمن از سنگ به سرامیک
• تغییر متریال کف اتاقها از سنگ به لمینیت
• بازسازی آشپزخانه
• بازسازی حمام ها
• تغییرات جزیی سقفها و نورپردازی
• هوشمندسازی آپارتمان
• بازسازی جزیی بالکنها

جدول تفکیکی هزینه بازسازی آپارتمان

شرح	دستمزد(تومان)	مصالح(تومان)	مجموع(تومان)
هزینه های تخریب و حمل نخاله	70/000/000	10/000/000	80/000/000
بنایی	100/000/000	250/000/000	350/000/000
تاسیسات مکانیکی(لوله کشی، نصب شیر آلات)	55/000/000	120/000/000	175/000/000
تاسیسات الکتریکی(سیم کشی و تغییرات و نصب لوسترها)	40/000/000	95/000/000	135/000/000
سقف کاذب	15/000/000	35/000/000	50/000/000
هوشمند سازی	15/000/000	85/000/000	110/000/000
کارهای چوبی(کابینت آشپزخانه، درهای داخلی، کمدها و ...)	65/000/000	700/000/000	765/000/000
نقاشی	25/000/000	50/000/000	75/000/000
هزینه های متفرقه	10/000/000	50/000/000	60/000/000
مجموع			1/800/000/000

روشهای کاهش هزینه های بازسازی آپارتمان( صرفه جویی در بازسازی):

• پرهیز از تغییرات غیر ضروری

  شاید مهم ترین راه کاهش هزینه ها برخورد منطقی با میزان تغییرات است. با وجود اینکه نوسازی آپارتمان به صورت کامل جذاب تر به نظر می رسد، ولی بهتر است با بررسی درست تنها به رفع ایرادات و ضعفهای موجود در خانه یا دفتر کار خود بپردازید.

• دریافت طرح دقیق و جزییات اجرایی از طراح داخلی

  با وجود مهندسان طراح با انگیزه و قوی که هر ساله به بازار کار وارد می شوند، به هیچ عنوان صرفه جویی در این زمینه توصیه نمی شود. این درست است که هر کسی صاحب نظر در زمینه طراحی داخلی است، فروشنده کاغذ دیواری، پرده و حتی لوله کش ساختمان دارای ایده های گاها مناسبی به نظر می رسند، اما طراحی داخلی کاری است تخصصی و وقت گیر. باید راهکارهای مختلف بررسی شوند و به مالک پروژه ارایه گردند تا تصمیم درستی اتخاذ گردد. پس از آن باید جزییات اجرایی دقیق بر مبنای نقشه های ازبیلت تهیه گردد. هر نقشه و طرح نادقیق باعث بروز دوباره کاری در نوسازی آپارتمان می شود که هزینه های بسیاری به پروژه تحمیل می کند.

• نظارت مستمر و پرهیز از دوباره کاری

  حضور شخصی با انگیزه و دانش فنی مناسب در زمان بازسازی منزل ضروری به نظر می رسد. اکیپ های اجرایی بازسازی به دلایل مختلفی مانند کمبود مهارت، خستگی و یا بی انگیزگی اشتباهاتی در زمان کار می کنند که باید فورا از وقوع آنها جلوگیری و بلافاصله اصلاح گردند.

• محاسبه دقیق متریال و مصالح و پرهیز از اسراف

  بر اساس طرح و نقشه های اجرایی می تواند بر آورد دقیقی از متریال بازسازی آپارتمان به دست آورد. متاسفانه در پروژه های به وفور دیده می شود که پس از انتهای پروژه مقدار زیادی از اجناس مازاد می شوند. از لحاظ عرفی و حقوقی اگر پرت مصالح بیشتر از 5 درصد مصالح مصرفی باشند، جبران خسارت آن به عهده پیمانکار بازسازی می باشد.

• استعلام قیمت دقیق بابت هر آیتم بازسازی خانه

  همانقدر که ارزان خریدن ممکن است به کیفیت بازسازی خانه شما آسیب بزند، خرید بدون مقایسه قیمتی بین متریال ها و اکیپ های مختلف می تواند به افزایش قیمت بازسازی آپارتمان شما منجر شود. باید با اختصاص زمان مناسب به این کار و به دور از عجله پیش فاکتور ها تهیه شوند و توسط مالک و پیمانکار بازسازی بررسی گردند.

• استفاده از نیروهای با قیمت مناسب متناسب با کیفیت کاری

  نیروهای شاغل در امر بازسازی منزل و دفتر کار باید دارای حوصله و مهارت بیشتری از نیروهای پروژه ای باشند. به دلیل کم تر بودن حجم کار در پروژه های بازسازی به نسبت پروژه های ساخت، قیمت نیروها ممکن است کمی بیشتر باشند. اما به وفور دیده می شود که نیروهایی با کیفیت متوسط قیمتهای سرسام آوری به کارفرما می دهند و از کمبود اطلاعات ایشان سو استفاده می نمایند.

  یک تجربه شخصی! اگر پیمانکار زمان قیمت دادن به چشمان شما مستقیم نگاه نکرد، معمولا خودش می داند قیمت پرتی داده است!

همچنین اطلاعات بیشتری در زمینه بازسازی را می توانید در  مقاله نکات بازسازی آپارتمان مطالعه کنید.